这几年刚交房就血亏百万的案例比比皆是，但一般存在于高端改善楼盘，由于楼市下行，高总价的房源亏个百来万比较正常；
如果介乎于刚需和改善之间的楼盘，在销售的时候着重强调品质，且地段尚可的情况下，血亏百万，难度有点大。
但是，中介真的能让业主“血亏”百万，只要业主不介意，这就算是市场行情了。
昨天朱老师叫我写天滙，毕竟从所谓的千万豪宅，降到只剩470万，有一定看点，但写到一半，看到同行已经发稿了。
当然，如果对于这种豪宅有观点的老粉，可以在评论区留言，不过今天我们讨论另外一个价值相近的板块。
这里也有一套“房东血亏”的房源，至少表面上看，跌幅比较大。
当然，我们的原则就是深度剖析，还原楼市的真相。
PART 1
图片来源于中介
今天中介在疯狂刷屏江南尚璟一套二手房，文案有点类似，主打一个房东血亏百万，如今售价365万，包增值税。
增值税约5.3个点，但是按照实际评估价来算，假设评估价为365万，房东差不多要交19万左右的增值税。
按照这种逻辑，房东到手只能收到346万左右，要血亏百万，那这意味着房东当时入手的时候，总价大约在446万左右。
到底是不是血亏百万，我们好好分析一下。
关注南二环的群体应该看了中介发的视频，我们从视频角度来分析一下房源所在的楼栋。
首先在中介朋友圈得罪面积是140平米，且是一线沿着跃进河的头牌房源，这些房源中最接近140户型的有两个楼栋：
13号楼的02户型和15号楼的02户型，从视野上不好判断到底是哪个楼栋，不过可以从面积段上分辨出来。
中介说的是140平米的户型，那么13号楼02户型为140.35平米，15号楼02户型为143.7平米；
一般中介对于产权面积报的误差不会超过1平米，所以可以判断这套房源为13号楼02户型。
至于电梯中层，在总高为10层的房源中，一般指的是4-6楼，不过有中介眀牌了，直接说出楼层，但为了保护业主隐私，就不详细说是哪一层了。
我们查出这套在售的房源，当初备案价为4122659元，如果按照365万成交，怎么可能血亏百万？
毕竟中介是做生意嘛，夸张点，可以理解。
PART 2
图片为实地拍摄
中介，喜欢提供情绪价值，但是最好能一次到位啊，报价的时候好像虚高了很多啊！
一位网友说是和贝系的人员联系，350万，可谈，包增值税，另外一位网友私信说要355万，但是可谈，还有一定的价格空间。
那我们就按照350万来谈一下这套二手房是否算笋盘吧。
从交付品质来看，社区还算不错，是属于融入中式元素的建筑风格，但不是新中式园林，不要被误导。
社区的大门不错，户型也不错，小区地库算普通楼盘里面比较好的。
至于说是洋房社区，不敢苟同！
同样2.0的容积率，盖小高层对比盖洋房，可留下可大的楼间距以及业主活动空间，只能算伪洋房社区了。
从航拍的画面可以看到，13号南面是跃进河，跃进河的南面是当时几个村庄拆迁时安置过来的庙宇，置业顾问很早就说会搬离，但现在还未改变。
现在得出的结论是，单价大概在2.5万左右，入手一个白湖亭片区140平米的普通改善户型；
社区还算可以，但不算特别好，除了临近庙宇的不利因素外，还要接受一个2.0容积率的伪洋房社区。
这个户型和总价，其实蛮适配周边的地缘客户，尤其喜欢毛坯现房的那种，谈不上特别划算，对比当时高价买新房，也算占便宜了。
PART 3
图片为实地拍摄
看到140平米的二手房，远低于当初的购房价挂牌，可能会让不少地缘客户捡漏的想法。
这个想法当然可以有了，尤其是对于这个小区错配的户型。
江南尚璟入门户型大约为110平米，最大户型约175平米。
关于这个地段，做普通改善的户型，比如在140平米段可以接受，但是要做更大的户型，比如175平米，那就比较尴尬了。
事实上，江南尚璟未网签房源最多的户型，就是175平米了，在白湖亭这个地段，175平米的受众群体比较少。
四大金刚中，江南尚璟也是第一个把期房卖成现房的楼盘！（哈哈，这么说有点不公平，因为其他楼盘盖的比较慢）。
当一位业主愿意把适合这个地段的户型，低价抛售的时候，那对于不适合这个板块的户型呢？
我们能给出的观点，就是只要不急着入住，就可以再等等，如果开发商愿意大幅度降价，勉强考虑吧。
当然，还有一种可能，开发商比较有骨气，守着价格不卖，那购房者可以换一种思路了。
175平米的总价，大概接近5百万或者超过5百万（和楼栋，楼层有关），这个价位段选择面很广；
鼓台地段有不少楼盘在售，金山现在加未来，还有几千套房源，按照五百万总价找四房的话，房源太多了。
五百万购房，外加好的装修，怎么也得六百万左右，那这个价位段，在鼓楼都可以买到精装四房了。
江南尚璟，175的户型，任重道远！
结语
关于江南尚璟，说过很多次了，户型和地段有点错配。
对于想买入剩下的大户型，能等就再等等，未来旁边左海新地块出来，又多一种不同风格的选。
今天结语，聊点不一样的话题吧。
刚看到中介刷屏朋友圈，说江南尚璟血亏100万，140平米的面积段才卖365万时，感觉挺有意思的，外行看热闹，内行看门道。
其实，提供情绪价值，这本身就是很有价值的产品。
感觉多添加一些中介朋友，其实是一件好事，平时，他们会给不同的人提供情绪价值：
比如对于2017年的有房一族，看到中介的朋友圈，就感觉身价倍增，不过现阶段可以屏蔽他们了，因为楼市进入买方市场；
中介的朋友圈不是房东血亏百万，就是开发商打骨折，这对于未购房群体来说，看了真爽，即使短期内不买房，也觉得养眼。
人生在世，觉得幸福的方式有很多种，比如自己不好，别人可能更惨，如果能免费享受到这种价值，何乐而不为？
当然，希望你们能添加一些善良，正直的中介好友，未来可能在买房路上，提供真正的专业价值。
在二手房市场，真的有笋盘出现，合格的中介还是会第一时间告诉你的。
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